Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości.

Źródło: Serwis Doradztwa Podatkowego – nr 000059, 11-10- 2010 r.

Kluczowe w przedmiocie określenia sposobu opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości jest rozstrzygnięcie, czy ta czynność stanowi dostawę towarów, czy świadczenie usług. Obecnie żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do fizycznie określonej części rzeczy. Istotą bowiem współwłasności jest niepodzielność prawa własności do rzeczy. Rozporządzenie udziałem obejmuje czynność przeniesienia tego udziału, a nie rzeczy.

Zatem nie ma uzasadnienia, by wskazaną w definicji towarów część budynku utożsamiać z udziałem we współwłasności. Przedmiotem sprzedaży podlegającym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być jedynie prawnie i fizycznie wyodrębniona część budynku lub budowli, wymienionego w klasyfikacji wydanej na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Zarówno na gruncie prawa wspólnotowego jak i krajowego pod pojęciem dostawy towarów rozumie się nie tylko przeniesienie z prawnego punktu widzenia własności rzeczy, ale też przekazanie szeroko pojętej kontroli ekonomicznej nad rzeczą w taki sposób, że nabywca może tą rzeczą do pewnego stopnia dysponować jak właściciel. Jednak nie można z szeroko rozumianego zdarzenia gospodarczego, jakim jest dostawa towarów w ujęciu tych uregulowań, wyprowadzać wniosków dalej jeszcze idących i utożsamiać rzeczy z udziałem w rzeczy.

Poza wskazanymi wcześniej argumentami, uznaniu sprzedaży udziału w nieruchomości za dostawę towarów sprzeciwia się również wykładnia systemowa wewnętrzna Dyrektywy 112. Zgodnie z art. 15 ust. 2 jej Dyrektywy, państwa członkowskie mogą uznać za dostawę towarów określone udziały w nieruchomości, prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości oraz udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Polski ustawodawca mógł więc na mocy wskazanego wyżej przepisu Dyrektywy uznać za dostawę towarów zbycie ułamkowego prawa własności; nie skorzystał jednak z takiej możliwości, a jedynie uznał za dostawę towarów w art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług niektóre prawa na nieruchomościach, tj. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego. Należy również zaznaczyć, że w tym przypadku podatnik nie może powołać się wobec państwa, które nie wprowadziło tej opcji do krajowego porządku prawnego, bezpośrednio na Dyrektywę 112.

Nie ma więc podstaw prawnych do uznania, by część budynku, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, utożsamiać z udziałem w tym budynku. Ustawodawca polski, chcąc uznać udział w nieruchomości czy to budynkowej, czy to gruntowej za towar w rozumieniu przedmiotowej ustawy, powinien wprost to określić w ustawie. W prawie podatkowym zasadą jest bowiem ścisła wykładnia przepisów, zatem w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług przedmiotem transakcji jest świadczenie usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tożsamy pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 1 października 2008 r. sygn. akt I FSK 1242/07 oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 26 stycznia 2010 r., sygn. akt I SA/Po 987/09. W związku z powyższym sprzedaż udziału w budynku wraz z udziałem w gruncie lub w prawie użytkowania wieczystego będzie opodatkowane według stawki 22%, bez możliwości korzystania ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług.